恒大辟谣！央行认定的“最大灰犀牛”泡沫有多大？

网传恒大资金紧张，恒大集团9月24日晚间在官方网站声明相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，已向公安机关报案。此次事件再次将房地产企业融资风险推上风口浪尖。

一、最大灰犀牛

中国人民银行党委书记、中国银保监会主席日前在《求是》杂志撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。原因很简单：

中国国内房产总市值超美国欧盟日本总和，超国内股票总市值10倍之多。对于中国房地产总市值，官方没有统计，2018年1月，恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平在博智宏观论坛上表示，中国的房子加起来有300万亿。据最新数据显示，房子的价值达到了65万亿美元。这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数。

显然，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山等新一线城市都是国内房产总市值的重要力量。很可能一个城市房屋市值就超过了一个中等国家。

房屋市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。

2020中国国际金融年度论坛上，证监会副主席方星海表示，我国股市总市值70万亿元。大约10万亿美元。国内房屋总市值超过股票市值的六倍以上。

二、监管红线

进入下半年，房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的，就是为了控制房企有息负债的无限增长。

80家调研房企中，82%的房企有息负债都较去年同期增长了。其中，有7家房企有息负债同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位于15%-30%之间。此外，有14家房企的有息负债规模实现负增长。

整体来看，前80家房企有息负债规模达到7.2万亿，按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息或超过5000亿。即便是龙头房企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。

房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。具体来看，截至今年上半年，总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。

高喊“降负债”的恒大，有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企，网传达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随其后，有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外，这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿，约占80家房企有息负债总和的36%。

三、央行数据

央行：2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。

而2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落。2019年末，房地产开发贷款余额11.22万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低12.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长6.7%，比上年末低22.8个百分点。个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%。

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